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邢房提案字〔2018〕第10号
时间:2018/8/23 17:17:29    来源:本站原创    编辑:admin      【字体: 】     浏览数:


对政协邢台市第十三届委员会

第二次会议第331号提案的答复

中国民主建国会邢台市委员会:

贵单位提出的“关于制定逾期交房违约金下限的建议”的提案收悉,现答复如下:

一、关于制定逾期交房违约金下限政策、法规问题

(一)逾期交房违约金应由买卖双方当事人约定,不宜由政府强制性规定

1、《中华人民共和国合同法》

第二条:本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。

第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

依据上述规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。属买卖双方的一种民事法律行为,合同条款由双方共同协商订立,违约金是当事人在订立合同时预先约定的、当一方当事人违约时应向对方支付的一定数额的金钱,违约金具有预定性和确定性的特点。既合同法已明确排除了法定违约金的存在,违约金应由双方自行协商后确定。在无上位法依据的情况下,不宜出台政策法规规定逾期交房违约金标准。

(二)如合同约定点违约金过低,可依法要求增加

1、《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

依据上述法律规定,如买卖双方约定逾期交房的违约金过低,解决的主要途径一是双方协商解决,二是通过仲裁,三是法律途径解决。可以违约造成的实际损失,或以逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金为标准进行协商或请求仲裁机构、人民法院依法增加违约金。

二、关于加强新建商品房资金监管力度问题

自2016年6月1日起,按照市政府要求我局将新建商品房预售资金监管职能下放委托至桥东区、桥西区、高开区三区政府行使,为确保新建商品房资金监管工作的依法进行,市房管局正在就强化资金监管工作进行调研,并拟于近期对各县(市)和市区资金监管工作进行督促检查,以有效保障购房居民合法权益,促进我市房地产市场平稳健康发展。

贵单位对以上办理情况有何意见,请填写《政协提案办理情况征询意见表》(附后)并及时反馈。

2018年5月15日


  
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